부동산을 취득할 때 가장 먼저 확인해야 할 세금은 취득세이다.
취득세는 단순히 주택 가격만으로 결정되지 않으며, 보유하고 있는 주택 수에 따라 세율이 크게 달라진다.
특히 최근에는 주택 수에 따른 중과세 제도가 적용되면서, 취득 전 정확한 계산이 더욱 중요해졌다.
이 글에서는 1주택자, 2주택자, 3주택 이상 보유자로 나누어 취득세 계산방법을 정리해본다.
취득세 계산의 기본 구조
취득세는 다음과 같은 공식으로 계산된다.
취득세 = 취득가액 × 취득세율
- 취득가액: 실제 매매가액 또는 신고가액
- 취득세율: 주택 수, 조정대상지역 여부에 따라 차등 적용
여기에 지방교육세, 농어촌특별세가 추가로 부과될 수 있다.
1주택자 취득세 계산방법
1주택자는 비교적 낮은 세율이 적용된다.
무주택자가 생애 최초로 주택을 취득하거나, 기존 1주택자가 추가 주택 없이 갈아타는 경우가 이에 해당한다.
1주택자 기본 세율(주택 가액 기준)
- 6억 원 이하: 1%
- 6억 초과 ~ 9억 이하: 1~3%
- 9억 초과: 3%
계산 예시
- 취득가액 4억 원 주택
- 취득세: 4억 × 1% = 400만 원
- 지방교육세 별도
1주택자는 조건에 따라 생애최초 취득세 감면 혜택도 받을 수 있다.
2주택자 취득세 계산방법
2주택자는 조정대상지역 여부가 매우 중요하다.
지역에 따라 일반세율 또는 중과세율이 적용된다.
비조정대상지역 2주택자
- 기본 세율 1~3% 적용 (주택가액 기준)
조정대상지역 2주택자
- 취득세율 8% 중과 적용
계산 예시
- 조정대상지역에서 2번째 주택 취득
- 취득가액 5억 원
- 취득세: 5억 × 8% = 4,000만 원
※ 일시적 2주택에 해당하는 경우에는 예외 규정이 적용될 수 있다.
3주택 이상 취득세 계산방법
3주택 이상 보유자는 강력한 중과세율이 적용된다.
세율 적용 기준
- 비조정대상지역: 8%
- 조정대상지역: 12%
계산 예시
- 조정대상지역 3주택자
- 취득가액 3억 원
- 취득세: 3억 × 12% = 3,600만 원
주택 수가 늘어날수록 취득세 부담이 급격히 증가하므로 사전 계산이 필수다.
주택 수별 취득세율 정리 표
| 구분 | 비조정지역 | 조정대상지역 |
|---|---|---|
| 1주택 | 1~3% | 1~3% |
| 2주택 | 1~3% | 8% |
| 3주택 이상 | 8% | 12% |
※ 주택 가액 및 조건에 따라 세율은 달라질 수 있다.
생애최초 주택 취득 시 취득세 감면
무주택자가 생애 최초로 주택을 취득하는 경우, 일정 요건을 충족하면 취득세 감면을 받을 수 있다.
주요 요건
- 무주택 세대주
- 주택 가액 기준 충족
- 소득 기준 충족
※ 요건 미충족 시 감면받은 세액이 추징될 수 있으므로 주의가 필요하다.
주택 수 계산 시 주의사항
취득세 계산에서 가장 많이 실수하는 부분이 주택 수 판단이다.
- 분양권도 주택 수에 포함될 수 있음
- 오피스텔은 주거용일 경우 포함 가능
- 상속 주택은 예외 규정 존재
- 공동명의는 지분 기준으로 판단
단순히 “집 몇 채”로만 판단하면 오류가 생길 수 있다.
취득세 신고 및 납부 방법
- 신고 기한: 취득일(잔금일)로부터 60일 이내
- 신고처: 관할 시·군·구청 또는 위택스
- 납부 방법: 계좌이체, 카드 납부 가능
기한을 넘길 경우 가산세가 부과된다.
마무리
주택 수별 취득세는 단순한 계산이 아니라
주택 수 + 지역 + 취득 목적이 함께 고려되어야 한다.
부동산 취득 전 자신의 상황에 맞는 취득세를 정확히 계산해보는 것이
불필요한 세금 부담을 줄이는 가장 확실한 방법이다.